田舎の土地や家どうする?

田舎の「土地活用」について - 田舎の土地や家どうする?

幼少期に住んでいた田舎の実家を両親から譲り受けるなどして、自分で住むのが難しい場合でも、思い入れがあってなかなか売却する気になれない。という方も多いかと思います。

かといってそのまま放置していたのでは、建物は傷んでゆく一方ですし、固定資産税は支払わなければなりませんから、マイナスの資産となってしまいます。 そんな場合、なんらかの形でその土地を貸すことによって利益を得る。つまり土地活用が考えられますが、その方法には大きく分けて以下の三つが挙げられます。

  1. ①居住向けの賃貸経営
  2. ②事業向けの賃貸経営
  3. ③その他

①居住向けの賃貸経営

- アパート・マンション、戸建、サービス付き高齢者住宅など

居住向けの賃貸物件として経営する場合、まず最初に考えられるのは、建物もそのままで戸建として貸す方法です。この場合ある程度しっかりしていて傷みの少ない築年数の浅い建物であることが条件となります。ある程度古い建物では、リフォームやリノベーションなどの工事が必要となるケースもありますが、建て替えるよりは比較的少ない費用でも始められる点がメリットといえるでしょう。

また戸建ですので借り手は1人(一世帯)となりますから、得られる家賃収入は比較的小さく、安定して借り手が付けば良いですが、見つからない場合は当然収入はゼロになり、安定性という面では集合住宅に一歩譲らざるをえません。

アパートやマンションなどの集合住宅として建て替えて、賃貸物件として経営する場合には、まず解体工事を行い一度更地にした上で、新築工事を行うことになるので、ある程度の費用が必要となってきます。木造のアパートよりもRC造りのマンションなどのほうが費用も高額となります。

満室になればその戸数分の家賃収入が得られますから、戸建と比べると大きな収入が得られる可能性は高くなります。また、たとえ全戸満室にならなくても、ひと部屋でも借り手がいれば収入がゼロになることもないため、戸建の賃貸よりも安定性の高い賃貸経営といえる面もあります。

そして、近年重要が高まっている賃貸としてサービス付き高齢者住宅があります。 全国的に進む少子高齢化から、どんな地域でもある程度の需要が見込まれることから、高い注目を浴びています。アパートやマンションと同様に解体⇒更地⇒新築といった流れとなり、ほとんどの場合RC造りでの新築となることから、ある程度の初期費用が必要です。また介護サービスについては、別途介護事業者との契約を結ぶ必要があり、通常の集合住宅よりもハードルは高いといえます。

しかし高需要であるという点で、入居者を探しやすい=安定収入が得られる点が大きなメリットといえます。

田舎の土地は、これまで住居として利用してきた土地であり、居住用としての立地条件はクリアしている土地といえますから、これらの居住用としての賃貸経営は、ここで挙げた土地活用方法の中でも現実的な選択である可能性が高いといえるでしょう。

②事業向けの賃貸経営

- 店舗、事務所、介護施設など

店舗や事務所、そして介護施設など、つまりテナントとしての賃貸経営の場合にも、やはり建物を建て替える必要があるため、ある程度の初期費用が必要です。

コンビニなどの店舗、事務所として、また介護施設としての実用性を考えると、田舎の場合には車でのアクセスが容易であること、道路に面していること、コンビニの場合はある程度の売上が見込める、なども条件となってきますから、これまで住んでいた実家を土地活用する場合には、ある程度立地条件が限られてきます。

メリットとしては、居住用の賃貸よりも高い家賃収入を得られる可能性がある点、ハイリスク、ハイリターンであるといえます。

③その他

- 駐車場、トランクルーム、倉庫、資材置き場、太陽光発電など

これらの土地活用に共通していえるのは、更地の状態から必要となる費用が少なくて済む点でしょうか?未舗装の駐車場や資材置き場であれば、更地の状態からほぼ費用を必要とせず始めることができます。コインパーキング、トランクルームなどの設備を設置するにも、それほどの費用はかからず、こういった設備一式の設置を踏まえて初期費用ゼロから始められるサービスを行う業者もあります。

倉庫は用途によって設備はさまざまですが、場合によってはプレハブの建物でも事が足りるケースもあります。

これらの活用方法に共通していえるのは、初期費用が少ない分、還ってくる収入もそれほど大きくならないケースがほとんどである点でしょう。

太陽光発電としての土地活用は、これらの中でも唯一土地を貸さずに行うことができる点が特色で、クリーンエネルギーが注目を浴びている点からも将来性という点では、有望な活用方法ともいえます。立地条件としては、日当たりが良いこと、日照時間が安定していること、これに尽きます。ただご自身で設備を導入する場合には、数百万円などの費用が必要となるケースもあるほか、発電した電力を安定して購入してくる電力会社の存在が必要不可欠となります。

まとめ

このように土地活用について考えてみますと、太陽光発電を除いては、やはり安定して借りてくれる借り手がつく方法でなければなりません。土地そのものの持つ条件はそれぞれ唯一の条件ですから、あなたの土地にあった活用方法を選ぶことが、安定して借り主がつくために最も重要だといえます。

これらの活用方法が現実的でないという場合には、土地や家を処分するのも土地活用の一つともいえます。

田舎の土地を売る(処分)

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